A reforma tributária aprovada no Brasil foi desenhada, de acordo com o Ministério da Fazenda, com o objetivo de simplificar os impostos sobre consumo. Mas seus efeitos vão além do comércio e da indústria.
No mercado imobiliário, as mudanças podem alterar custos de compra, venda, aluguel e investimento em imóveis.
Para quem pretende adquirir um imóvel, investir em renda imobiliária ou vender patrimônio nos próximos anos, entender as novas regras passa a ser parte importante do planejamento financeiro.
A reforma substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo novo sistema de IVA dual – formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Mesmo assim, mudanças indiretas também atingem impostos tradicionalmente ligados ao setor imobiliário.
Segundo Nikolas Nissel, engenheiro civil e diretor de Real Estate da Quartzo Capital, a reforma amplia o alcance da tributação e tende a tornar a cobrança mais rigorosa. “A reforma não mexe apenas nos tributos sobre consumo. Ela também abre caminho para que impostos tradicionais do setor imobiliário sejam cobrados com mais rigor e frequência”, afirma.
Reforma tributária no mercado imobiliário: mudanças em impostos como ITBI e IPTU
Uma das alterações mais relevantes envolve o imposto sobre transmissão de bens, o ITBI, pago na compra de imóveis. A legislação recente passou a permitir que municípios calculem o tributo com base no valor de mercado do imóvel e não apenas no valor declarado na escritura.
Na prática, isso pode elevar as despesas tributárias na compra e venda de imóveis. Caso a prefeitura entenda que o valor de mercado é superior ao preço negociado, o imposto poderá ser cobrado sobre essa estimativa.
Outra mudança importante envolve o IPTU. Prefeituras passaram a poder atualizar valores venais por decreto do Executivo, desde que os critérios estejam previstos em lei municipal. Isso tende a facilitar revisões mais frequentes das plantas de valores das cidades.
Além disso, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro deve integrar informações de cartórios, Receita Federal e municípios, ampliando o controle sobre transações e reduzindo a possibilidade de subavaliação de imóveis em escrituras.
Reforma tributária no mercado imobiliário pode alterar preços de imóveis
A nova estrutura tributária também impacta diretamente a construção civil e pode influenciar o preço final dos imóveis novos. O novo modelo permite que empresas recuperem créditos tributários pagos ao longo da cadeia produtiva. Isso inclui impostos incidentes sobre materiais e serviços utilizados na obra, como cimento, aço e instalações.
“A principal inovação é a não cumulatividade ampla, que permite recuperar tributos pagos nas etapas anteriores da cadeia produtiva”, explica Nissel.
Por outro lado, existe uma limitação relevante: a mão de obra – um dos principais custos da construção – não gera créditos tributários. Por isso, especialistas divergem sobre o impacto final da reforma nos preços.
Estimativas do governo indicam possível redução de custos em imóveis populares, enquanto projeções do setor privado apontam aumentos, principalmente em imóveis de médio e alto padrão.
A alíquota padrão estimada do novo IVA dual gira em torno de 26,5%. No setor imobiliário, porém, há redução de 50% na compra e venda de imóveis, o que leva a uma carga efetiva aproximada de 13%.
Impacto fiscal no setor imobiliário para aluguel e investimentos
A reforma também traz mudanças importantes para quem investe em imóveis como fonte de renda. Pessoas físicas com até três imóveis alugados e renda anual inferior a R$ 240 mil continuam fora da incidência do IBS e da CBS.
Acima desse limite, a locação passa a ser tributada também pelo novo sistema. Nesse caso, a alíquota efetiva estimada fica entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel. Quando somada ao imposto de renda, que pode chegar a 27,5%, a carga tributária total para grandes locadores pode se aproximar de 36%.
Segundo Nissel, essa mudança pode estimular investidores a avaliar novas estruturas de investimento, como holdings patrimoniais ou fundos imobiliários.
Transição até 2033 deve manter cenário de adaptação no mercado
A implementação completa da reforma ocorrerá de forma gradual ao longo da próxima década.
Entre 2027 e 2033, empresas do setor imobiliário precisarão operar simultaneamente com o sistema tributário atual e o novo modelo, o que tende a aumentar a complexidade administrativa.
“Entre 2027 e 2033, incorporadoras, construtoras e administradoras de imóveis precisarão operar simultaneamente com dois sistemas tributários”, afirma Nissel.
Na prática, isso significa manter controles contábeis paralelos, adaptar sistemas fiscais e reorganizar processos internos.
Empreendimentos registrados até o fim de 2028 poderão permanecer nos regimes atuais durante a transição. Já projetos lançados próximos de 2029 devem sentir de forma mais direta os efeitos do novo sistema.
Para o especialista, o impacto final no preço dos imóveis dependerá de vários fatores. “O impacto mais visível não virá apenas da alíquota em si, mas do conjunto formado por tributos maiores, controles mais rígidos e margens pressionadas em toda a cadeia produtiva”, diz.
